Słuchaj
Mateusz Ptaszyński, Marcin Sońta
Michał Korościel
Damian Michałowski, Ewelina Pacyna
Marcin Łukasik
Agnieszka Więdłocha , Maciej Stuhr
Redakcja Radia ZET
Sprawdź co graliśmy

Teraz gramy

Rynek mieszkaniowy puchnie

30.12.2017 10:38
xxx biznes

- Mijający rok był zapewne rekordowy, jeśli chodzi o liczbę oddanych do użytku mieszkań. - ocenił ekspert do spraw nieruchomości Maciej Górka. Dodał, że w 2017 r. pierwszy raz od dekady zaczęły drożeć mieszkania na rynku pierwotnym.

Rynek mieszkaniowy puchnie fot. Alexander Pidgeon on Unsplash

Chcesz być na bieżąco? Śledź Radio ZET - Biznes na Facebooku

-Ten rok jest też wyjątkowy z powodu uruchomienia ogólnokrajowego programu rządowego, dzięki któremu w najbliższych kilku latach ma powstać do 3 mln mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach. - przypomniał. Ocenił, że "tak dużego przedsięwzięcia budowy mieszkań nie uruchomiono w Polsce od kilkudziesięciu lat".

Zdaniem eksperta "rynek mieszkaniowy puchnie". -Jak podaje GUS, na przestrzeni 11 miesięcy tego roku oddano do użytkowania 157 tys. 483 mieszkań, co oznacza 8,5-proc. wzrost względem tego samego okresu w roku 2016, a poprzedni rok już był rekordowy pod tym względem. - zauważył Górka i przypomniał, że ostatni raz do użytku oddano podobną liczbę mieszkań w latach 2008 i 2009.

Zwrócił uwagę, że dane z 2008 i 2009 roku zawierały okres pełnych 12 miesięcy, a w przypadku wyniku 2017 r. czekamy jeszcze na dane za grudzień. -Jeżeli przyjmiemy średni miesięczny przyrost oddawanych do użytku mieszkań na poziomie 14 tys. lokali, to można spodziewać się, że rok 2017 przekroczy wartość 171 tys. mieszkań, a wtedy będzie on rekordowy od początku zmian ustrojowych. - prognozował Górka.

Stwierdził, że "imponujące są także pozostałe kategorie, w jakich GUS prezentuje rynek mieszkaniowy". -O 19,8 proc. więcej względem 2016 roku wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, do wartości 193 tys. 797, która jest najwyższa od 2013 r. Natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę kolejnych mieszkań była wyższa o 21,6 proc. względem 2016 r. W samym woj. mazowieckim wydano ich ponad 47 tys., czyli o 25 proc. więcej niż rok wcześniej. - przypomniał.

Oznacza to - jak tłumaczył - że inwestorzy nie boją się załamania popytu. Zaznaczył, że w sześciu największych aglomeracjach od początku roku mieszkania podrożały "nawet o 9 proc., a deweloperzy już zapowiadają kolejne korekty cen".

Górka przypomniał, że na początku 2018 r. "ostatnie tchnienie" będzie miał uruchomiony w 2014 r. rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Dotąd pozwolił on kupić własny lokal ponad 98 tys. rodzin. -Konstrukcja programu jest zwarta i terminowa, czyli przygotowany był tylko na określony czas, do końca 2018 r., a roczny budżet w momencie nie wykorzystania - przepada. - mówił.

Zauważył, że taka sytuacja miała miejsce w pierwszym roku funkcjonowania programu, gdzie udało się skonsumować jedynie 35 proc. budżetu. Ocenił, że było tak z dwóch powodów: wsparcia zakupu jedynie nowych mieszkań, oraz zbyt niskich limitów cen mieszkań względem oferty rynkowej. -Niewielu deweloperów posiadało w ofercie mieszkania po cenach wymaganych przez program. To powodowało, że deweloperzy chcąc sprzedać swoje mieszkania z dofinansowaniem musieli kreatywnie podchodzić do podawanej powierzchni użytkowej lokalu. - tłumaczył ekspert.

Jego zdaniem sytuacja się zmieniła po nowelizacji ustawy, gdy umożliwiono zakup mieszkań z rynku wtórnego, "to spowodowało, że budżet w kolejnych latach został efektywnie zagospodarowany i wyeksploatowany". Dzięki programowi - wskazał - beneficjenci otrzymywali średnio 26 tys. zł. Największe dopłaty uzyskały rodziny z trójką dzieci, które otrzymały przeciętnie 76 tys. zł, a najmniejsze zaś - osoby bezdzietne, które otrzymały średnio 18 tys. zł.

Górka zwrócił uwagę, że to właśnie osoby bezdzietne były najbardziej aktywne w czasie trwania programu i to one złożyły największą liczbę wniosków - pod koniec 2017 r. przekroczyła ona 30 tys.

Rok 2018 - jak dodał - będzie ostatnim z dopłatami w MdM. W 2018 r. pozostało tylko 381 mln zł, które będzie można wykorzystać od 2 stycznia 2018 r. Oszacował, że te dopłaty zostaną rozdysponowane w ciągu kilku dni, a pieniędzy wystarczy na 13-15 tys. kredytów.

Przypomniał, że zamiast programu MdM rząd zaproponował nowy - Mieszkanie plus. Podkreślił, że to kluczowy program, dzięki któremu osoby o niskich dochodach, nieposiadające możliwości finansowania własnego mieszkania, będą mogły wynajmować mieszkania w nowoczesnym standardzie i niskich stawkach czynszowych, nieprzekraczających 20 zł za metr kw. - ocenił. Dodał, że mieszkania będą też dostępne w formie najmu z opcją dojścia do własności.

-Niski czynsz najmu ma wynikać z niskich kosztów budowy mieszkań, które powstaną na gruntach Skarbu Państwa, oraz dzięki zastosowaniu alternatywnych, tanich technologii budowlanych. - wskazał.

Program Mieszkanie plus regulowany jest ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która określa zasady najmu, odpowiedzialność operatorów mieszkaniowych, ale także wymusza na gminach zinwentaryzowanie posiadanych gruntów, by można było zaplanować kolejne inwestycje.

Jak podaje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, maksymalny czynsz dla Warszawy, z opcją, będzie wynosił 19,18 zł za m kw., uwzględniając pozostałe koszty, rata czynszu dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. będzie wynosić ok. 1,7 tys. zł miesięcznie. Natomiast w przypadku najmu bez dążenia do własności rata czynszu wyniesie 1,4 tys. zł. -W przypadku Warszawy wartości te są bardzo atrakcyjne, bo średnio o 30 proc. niższe względem rynkowych stawek. - ocenił Górka.

Zwrócił uwagę, że istnieje zasadnicza różnica między najmem tradycyjnym a tym oferowanym przez program, którą wprowadza ustawa o KZN. -Zgodnie z nią stosunek najmu jest w trybie najmu instytucjonalnego, który oznacza poddanie się egzekucji na bruk w przypadku naruszenia umowy.- wyjaśnił. Dodał, że MIB tłumaczy ten tryb troską o własny interes i umożliwieniem innym najemcom dostępu do lokalu, w którym przebywa nieuczciwy lokator.

Ekspert przypomniał, że w Polsce od kilku lat próbuje się przygotować grunt pod działanie REIT-ów, czyli "spółek notowanych na giełdzie papierów wartościowych inwestujących na rynku nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych, które czerpiąc zyski z długoterminowych czynszów dadzą akcjonariuszom stabilne zyski, ale także wzmocnią obroty giełdowe".

Obecnie - jak przypomniał - czekamy na wejście przepisów, które uwzględniają tylko inwestowanie w budynki mieszkaniowe. -Niestety nie ma zgody co do ostatecznej formuły REIT-ów w Polsce, a na razie wiadomo tylko, że spółki te będą posiadały jakieś przywileje podatkowe. - powiedział. Podkreślił, że "wiadomo na pewno, że przepisy nie wejdą w życie z początkiem roku 2018".

-Inicjatywa sama w sobie jest bardzo interesująca dla indywidualnych inwestorów, którzy będą mogli posiadać udziały w dużych obiektach. - ocenił.

Zdaniem Górki "w perspektywie najbliższych 12 miesięcy możemy się spodziewać lekkich korekt cenowych na rynku pierwotnym, ponieważ już część deweloperów zapowiedziała podwyżki, a jest to możliwe głównie dzięki stabilnemu popytowi, który - o ile stopy procentowe nie wzrosną - nie powinien się załamać". -Wzrost średnich cen nowych mieszkań uwarunkowany będzie także z powodu wycofania przecenionych mieszkań dla programu Mieszkanie dla Młodych oraz z racji wprowadzenia do sprzedaży większej liczby mieszkań o wyższym standardzie. - podsumował.

PAP/Katarzyna Fiuk/OP

Oceń