Zamknij

Najem a pandemia. Czy właściciel może wypowiedzieć umowę?

19.04.2021 18:13
Eksmisja i umowy najmu w pandemii
fot. Gold Picture/shutterstock (ilustracyjne)

Czy w czasie pandemii można rozwiązać umowę najmu z lokatorem, który zalega z czynszem? Czy najemcę można wyrzucić na bruk? RPO odpowiada na pytania o eksmisję.

Najem w czasie pandemii rządzi się swoimi prawami. „Pan, który jest najemcą lokalu, słyszał o zakazie eksmisji w czasie epidemii. Pyta, czy wynajmujący może mu teraz wypowiedzieć umowę najmu” – pisze Rzecznik Praw Obywatelskich Adam Bodnar.

W odpowiedzi na pytanie o ewentualne eksmisje, RPO przypomniał, że do 30 czerwca minionego roku faktycznie obowiązywał „zakaz eksmisji”. Co się zmieniło i jakie przepisy dziś obowiązują?

Umowa najmu. Kiedy właściciel może ją wypowiedzieć?

Art. 31t ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (ustawy covidowej), faktycznie mówił o zakazie eksmisji. Przepis dotyczył jednak wyjątkowych przypadków, a ponadto przestał obowiązywać 30 czerwca 2020 roku.

Zasady niewypowiadania najemcy umowy najmu nie dotyczyły jedynie tych lokatorów, którzy używali mieszkania w sposób niezgodny z przeznaczeniem, doprowadzali do powstania szkód w lokalu, wynajmowali go wbrew ustaleniom z właścicielem osobie trzeciej lub gdy w przypadku decyzji o opuszczeniu mieszkania z powodu remontu lub rozbiórki budynku, nadal w nim przebywali. Wyjątkowa ochrona nie dotyczyła też tych, którym z mocy prawa przysługiwał inny lokal.

Pandemia nie skończyła się, lokatorzy nadal przez tarapaty finansowe zalegają z czynszem, zaś przepisy, które ich chroniły, wygasły ponad pół roku temu. Jak zaznacza RPO w odpowiedzi na pytanie o ewentualną eksmisję „nie obowiązują już regulacje prawne, które ograniczały prawo wypowiedzenia umowy najmu lokalu z uwagi na stan epidemii”.

Obecnie warunki wypowiadania umów najmu reguluje Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów.

Jak wyjaśnia RPO, w myśl art. 688 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Szczegóły dotyczące warunków wypowiadania umów najmu określa  art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć najemcy umowę z miesięcznym wyprzedzeniem jeśli ten, pomimo wcześniejszego upomnienia, używa lokalu z sposób sprzeczny z przeznaczeniem, zalega z czynszem, wynajmuje lokal osobom trzecim lub mieszka w lokalu, który wymaga rozbiórki.

Co z eksmisją?

RPO dodaje, że od wypowiedzenia umowy należy odróżnić wykonanie tytułu wykonawczego. Mowa m.in. o prawomocnych orzeczeniach sądu dotyczących natychmiastowej eksmisji. Na mocy takiego tytułu wykonawczego, komornik może wszcząć postępowanie eksmisyjne. Jednak w okresie pandemii lokatorów wciąż chroni art. 15zzu ustawy covidowej.

„W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego” – czytamy.

Zakaz wykonywania eksmisji w czasie pandemii nie dotyczy sprawców przemocy domowej, wobec których nakazano opuszczenie lokalu.

Podsumowując, na mocy przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu. Nie obowiązują już bowiem przepisy zakazujące wypowiadania takich umów. W świetle ustawy covidowej nie można jednak (z powyższym wyjątkiem) wyrzucić lokatora z mieszkania na mocy tytułu wykonawczego.

RadioZET.pl/RPO