Zamknij

Mieszkanie bez wkładu własnego się opłaci. Nie bierzcie żadnych innych kredytów

27.11.2021 19:17
klucze do nowego mieszkania
fot. Marek BAZAK/East News

Jeśli będziecie mogli zaciągnąć kredyt w ramach programu „mieszkanie bez wkładu własnego” i zamierzacie mieć więcej dzieci, nie wahajcie się ani przez chwilę. Odpowiednie wykorzystanie państwowych dopłat za drugie, trzecie i czwarte dziecko w rodzinie może bowiem zaowocować otrzymaniem kapitału na zakup mieszkania praktycznie za darmo, bez konieczności spłacania odsetek.

500 plus to za mało, żeby odwrócić niekorzystne trendy demograficzne. Pieniądze na dzieci zdołały na krótko powstrzymać spadek dzietności, jednak obecnie wskaźnik ten jest niższy, niż przed wprowadzeniem świadczenia. Depopulacja już trwa: według prognoz ONZ, w roku 2100 liczebność mieszkańców Polski skurczy się do 24 mln. Zakład Ubezpieczeń Społecznych zakłada z kolei, że w 2080 roku będzie nas 30,3 mln.

Dla mieszkających w wynajmowanych lokalach lub korzystających z gościnności rodziców młodych rodzin priorytetem nie jest staranie się o potomków. Dzieci pojawiają się w efekcie poczucia stabilności i bezpieczeństwa, a to jest następstwem wejścia w posiadanie własnych czterech kątów. Szansę na nie ma dać program „mieszkanie bez wkładu własnego”, w którym BGK pomoże zaciągnąć kredyt, a państwo w nagrodę za pojawianie się na świecie kolejnych dzieci będzie go częściowo spłacać.

Mieszkanie bez wkładu własnego. Kto może dostać taki kredyt?

W Polskim Ładzie znalazły się rozwiązania, które mają zaradzić temu problemowi. Dzięki Rodzinnemu Kapitałowi Opiekuńczemu, czyli „1000 plus”, oraz „400 plus” na dzieci, które się na dodatkowe świadczenie nie załapią, rodzice będą dysponować większymi budżetami. Rodziny nie powiększają się, jeśli nie mają ku temu odpowiednych warunków lokalowych – zauważyli rządzący. Program „mieszkanie bez wkładu własnego” ma dawać szansę na zakup własnego mieszkania nawet 80 000 rodzinom rocznie.

Warunki, jakie trzeba będzie spełnić starając się o kredyt bez wkładu własnego sprawiają, że część beneficjentów zwróci bankowi znacznie mniej, niż w przypadku standardowego kredytu z „własnym wkładem własnym”. Pewna grupa może liczyć nawet na kredyt bez oprocentowania: ile pożyczą od banku, tyle będą musieli oddać, bez zawracania sobie głowy żadnymi odsetkami.

Młodzi ludzie w Polsce często stają się ofiarami swoistego paradoksu: stać ich na płacenie za wynajem mieszkania, ale równocześnie nie mają szans na otrzymanie od banku kredytu na zakup własnego, nawet mimo tego, że wysokość raty byłaby niższa niż miesięczny koszt najmu.

Problemem jest brak wkładu własnego w odpowiedniej wysokości – a młodzi ludzie nie mogą na niego odłożyć, gdyż płacą wysokie ceny wynajmu. Program „mieszkanie bez wkładu własnego” ma rozwiązać ten problem, co wytłumaczyła Karolina Elżbieciak, ekspert finansowy z Open Finance.

Z programu może skorzystać gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną albo wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka (pozostającego pod ich władzą rodzicielską albo opieką prawną).

Karolina Elżbieciak

Na kredyt bez wkładu własnego liczyć będą mogły osoby chcące zakupić mieszkanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym i społecznym, oraz osoby, które zamierzają wybudować własny dom.

W przyjętych przepisach znajdują się ograniczenia: kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50 m2, gdy dzieci jest dwoje, 75 m2, gdy dzieci jest troje, i 90 m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego już nie ma.

Kredyt bez wkładu własnego przysługiwać będzie na nieruchomości, których ceny za metr kwadratowy nie będą przekraczać wartości maksymalnych wyznaczonych przez rząd. To może być problemem dla mieszkańców dużych miast, gdzie ceny transakcyjne już dziś są znacznie wyższe od ustanowionych limitów. Z tego względu program „mieszkanie bez wkładu własnego” może być dostępny w praktyce tylko w mniejszych miastach i miejscowościach.

Mieszkanie bez wkładu własnego. Gwarancja wkładu własnego i spłata rodzinna

Program „mieszkanie bez wkładu własnego” ma umożliwić zdobycie kapitału na zakup mieszkania bądź budowę domu osobom, których zarobki zapewniają im zdolność kredytową, z której nie mogą skorzystać z powodu braku odłożonego kapitału.

Rozwiązaniem, które to umożliwi, będzie gwarantowanie wkładu własnego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Nie oznacza to, że państwo będzie finansować wkład własny do kredytu: o jego kwotę zostanie powiększony kredyt do spłaty; BGK zobowiązuje się do spłacenia gwarantowanej kwoty, jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie oddać pieniędzy bankowi. Kwota kredytu poza częścią stanowiącą „wkład własny” jest zobowiązaniem tylko i wyłącznie kredytobiorcy.

Gwarancja to instrument, w którym gwarant (państwo) zobowiązuje się spłacić sumę gwarancji, gdy spełni się określony warunek (w tym przypadku, jeżeli kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać kredytu). Upraszczając: korzystając z nowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” kredytobiorcy otrzymają gwarancję bankową, jeżeli nie poradzą sobie ze spłatą kredytu hipotecznego to bank będzie mógł wyegzekwować te środki od Państwa. Stanowi to większe bezpieczeństwo dla banku udzielającego kredyt.

Karolina Elżbieciak

Zgodnie z przyjętymi przepisami, państwo (za pośrednictwem BGK) będzie mogło gwarantować maksymalnie 20 procent kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 000 zł.

To jednak nie koniec wsparcia państwa dla osób, które będą uczestniczyć w programie „mieszkanie bez wkładu własnego”. Pojawianie się w rodzinie spłacającej taki kredyt drugiego, trzeciego i czwartego dziecka będzie świętowane „spłatą rodzinną”, czyli nadpłatą kredytu w kwocie 20 000 zł za drugie dziecko w rodzinie oraz 60 000 zł za „trzecie i kolejne”.

Dla rodziny, która w czasie spłacania kredytu ze wsparciem państwa zmieni się z modelu 2+1 na 2+4, może to oznaczać nawet zerowy koszt kapitału i praktyczny brak odsetek do zapłaty. A można zacząć wyobrażać sobie nawet scenarusze, gdy nie trzeba byłoby nawet spłacać kapitału.

Mieszkanie bez wkładu własnego. Koszty kredytu. Czy to się opłaci?

Kredyt bez wkładu własnego można zaciągnąć na minimum 15 lat. Poprosiliśmy Karolinę Elżbieciak, ekspertkę finansową z Open Finance, oraz Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, o pomoc w oszacowaniu opłacalności takiego kredytu, szczególnie w porównaniu do aktualnej oferty banków, w której trzeba wykazać się oszczędnościami.

Założyliśmy, że cena nabywanej poprzez kredyt nieruchomości to 500 000 zł. W programie „mieszkanie bez wkładu własnego” kwota ta jest kredytowana w całości, w przypadku tradycyjnego kredytu z aktualnej oferty jednego z banków środki własne kupujących przyjęliśmy jako 100 000 zł, a więc równowartość maksimum gwarancji BGK. Żeby porównanie mogło być bezpośrednie przyjęliśmy, że rodzina w trakcie spłacania kredytu nie powiększyła się o drugie lub kolejne dziecko.

Przeanalizujmy dwie sytuacje, gdy gospodarstwo domowe numer 1 otrzymuje maksymalną możliwą gwarancję (wkład własny) na poziomie 20 procent, czyli 100 000zł. Klient zaciąga kredyt na 500 000zł na 15 lat. Całkowity koszt kredytu biorąc po uwagę ofertę konkretnego banku, dostępną obecnie na rynku, wynosi 141 159,98 zł (w tym suma odsetek 126 295,91zł oraz koszty płatne przy uruchomieniu, m.in. ubezpieczenie płatne miesięczne, 14 444,07 zł - są to koszty szacowane) i kapitał w wysokości 500 000 zł.

Karolina Elżbieciak

Symulacja przeprowadzona z tymi samymi parametrami dla kredytu z wniesionym wkładem własnym, zaciągniętym na 400 000 zł, pokazała koszta kredytu w wysokości 113 011,98 zł. Tutaj niespodzianki nie ma i być nie mogło: niższy kredyt oznacza niższe opłaty i odsetki do spłacenia.

mieszkanie_bez_wkladu_wlasnego_oplacalnosc_02

Znacznie ciekawiej robi się, gdy rodzina korzystająca z programu „mieszkanie bez wkładu własnego” powiększy się w trakcie spłaty kredytu o trójkę dzieci, zaczynając od modelu 2+1, a kończąc na 2+4. Tym razem wynik jest już znaczne inny: jeśli do narodzin będzie dochodziło w stosunkowo niewielkim interwale, wynoszącym 2 lata, to odsetki do spłacenia za pożyczone 500 000 zł wyniosą… 5 314,26 zł. Jeśli rodzina będzie powiększać się co 4 lata, to odsetki do zwrotu wynosić będą 20 544,24 zł.

Łyżką dziegciu w beczce miodu będzie jednak fakt, że wysokość miesięcznej raty będzie w takim przypadku wynosić około 4000 zł. To kwota, która dla wielu rodzin może być poza zasięgiem.

mieszkanie_bez_wkladu_wlasnego_oplacalnosc_03

Bardziej prawdopodobne wydaje się więc zaciągnięcie kredytu na 25 lat. W takim przypadku od konieczności spłaty odsetek już nie uda się uciec, jednak i tak kredyt 500 000 zł ze spłatami rodzinnymi może być nawet ponad dwukrotnie tańszy, niż zaciągnięty na 400 000 zł, ale bez państwowych płatności za kolejne dzieci.

mieszkanie_bez_wkladu_wlasnego_oplacalnosc_04

Czy kredyt w programie „mieszkanie bez wkładu własnego będzie się opłacać? Jeśli spłacający zamierzają mieć duże rodziny, to nie będzie na rynku lepszej propozycji. Jak widać na powyższych przykładach, kapitał pozyskiwany może być w wyjątkowych okolicznościach niemal bezkosztowo: ile otrzymało się od banku, tyle – i tylko tyle – trzeba mu będzie w praktyce oddać. Jeśli macie w planach dużą rodzinę – to jest kredyt, którego szukacie.

A czy mechanizm programu „mieszkanie bez wkładu własnego” można wykorzystać, żeby oddać bankowi mniej, niż się pożyczyło? Albo nie musieć oddawać nawet jednego złotego? Proponowane scenariusze na pieniądze całkowicie za damo Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, zbywał jeden za drugim. Przy odrobinie szczęścia można jednak liczyć na to, że pożyczając od banku 500 000 zł, oddać trzeba będzie 490 000 zł.

Mieszkanie bez wkładu własnego. Jak oddać bankowi mniej, niż wynosi kwota kredytu?

Spłata rodzinna, która będzie realizowana przez BGK, wynosić będzie 20 000 zł za pojawienie się drugiego dziecka w rodzinie, 60 000 zł za narodziny trzeciego i kolejne 60 000 zł za pociechę numer cztery.

Jeśli kredyt na 15 lat zostanie zaciągnięty na miesiąc przed urodzinami drugiego potomka, a następni pojawiać się będą co rok, to pożyczając od banku 500 000 zł oddać trzeba będzie 494 361,05 zł. O 5638,95 zł mniej, niż otrzymało się kapitału. Jeśli kredyt zaciągnięty jest na 25 lat, to kwota odsetek do spłaty obniży się do 93 932,44 zł.

Co się stanie w sytuacji ekstremalnej, gdy rodzina 2+1 spodziewa się narodzin trojaczków? Jeśli przyjdą na świat miesiąc po zaciągnięciu na 15 lat kredytu na 500 000 zł, to dzięki spłatom rodzinnym bankowi do zwrotu będzie się należeć 489 725,12 zł, o 10 274,88 zł mniej, niż się pożyczyło. Taki uśmiech biologicznego losu w przypadku kredytu na 25 lat oznaczałby obniżenie odsetek do spłaty do 88 778,90 zł. Jeszcze więcej pieniędzy za darmo można zyskać w tym scenariuszu, jeśli kwota kredytu jest niższa.

mieszkanie_bez_wkladu_wlasnego_oplacalnosc_05

Rodziny, które mając już jedno dziecko doczekają się trojaczków i odpowiednio zsynchronizują zaciągnięcie kredytu mogą oddać mniej niż pożyczyli także w przypadku wybrania spłacania przez 25 lat. Raty będą w takim przypadku znaczni niższe i wynosić po nadpłaceniu kredytu spłatą rodzinną od około 2000 zł dla kwoty 500 000 zł do niecałych 900 zł w przypadku kredytu na 300 000 zł.

mieszkanie_bez_wkladu_wlasnego_oplacalnosc_06

A co musiałoby się stać, żeby pieniędzy nie trzeba było oddawać wcale, a nawet zostać z gotówką w kwocie 140 000 zł w ręku? Szanse na udane zrealizowanie takich scenariuszy oceniał Bartosz Turek z HRE Investments.

Michał Tomaszkiewicz: Rodzina z jednym dzieckiem spodziewa się trojaczków. Na miesiąc przed narodzinami zaciąga kredyt bez wkładu własnego, po nadejściu trojaczków na świat państwo spłaca pożyczkę, a rodzice zostają z „pieniędzmi za damo”. Czy to może się udać?

Bartosz Turek: Odpowiem trochę z przymrużeniem oka – taki „przekręt” nie może się udać. Co prawda rodzinie zgodnie z prawem pieniądze się należą i po urodzeniu dzieci będzie można złożyć wniosek o nadpłatę kredytu w kwocie 140 tysięcy złotych. Ta część pomysłu powinna się udać – o ile przyszli rodzice zdążą zaciągnąć kredyt z gwarancją w odpowiednim terminie. Szkopuł jednak w tym planie jest taki, że przy wspomnianych trojaczkach rodzice tak się przez lata narobią, że w żadnym wypadku nie będą to „pieniądze za darmo”.

MT: A gdyby kredyt wziąć nie na zakup mieszkania, lecz na jego wykończenie? Wtedy powinno udać się zmieścić w 140 000 zł?

BT: Wykończyć mieszkanie za 140 tysięcy złotych, to nawet przy obecnym poziomie cen materiałów i robocizny nie jest duży wyczyn. Szczególnie jeśli spodziewamy się trojaczków, to nie ma co przesadzać z jakością materiałów wykończeniowych. Problem jednak w tym, że kredyty wz gwarancją udzielane są na zakup domu lub mieszkania plus ewentualne ich wykończenie, ale niestety na samo wykończenie takie kredyty nie będą udzielane. W efekcie bez kredytu z gwarancją nie dostaniemy spłaty rodzinnej po urodzeniu drugiej, trzeciej czy kolejnej pociechy.

MT: Załóżmy więc, że kredyt bez wkładu własnego zaciągany jest na zakup od najbliższej rodziny nieruchomości w okazyjnej cenie 140 000 zł. Sprzedającymi są rodzice, którzy z miłości do swojego dziecka i szczęśliwi z okazji nadchodzącej trójki wnucząt chcą za nie tak niskiej ceny. Trojaczki się rodzą, państwo spłaca kredyt, rodzice przekazują dzieciom pieniądze darowizną, a te odwdzięczają się oddaniem w taki sam sposób nieruchomości. Zbrodnia doskonała?

BT: Zbrodnią doskonałą tego pomysłu bym nie nazwał, ale bez wątpienia byłby to fortel wieloetapowy. Problem w tym, że na każdym tym etapie możemy natrafić na rafy i koszty, bo przecież zawarcie transakcji i zaciągnięcie kredytu wiążą się z kosztami – transakcyjnymi, okołokredytowymi czy odsetkowymi. A jeśli chodzi o rafy, to na przykład sprzedaż mieszkania poniżej ceny rynkowej naraża nas na interwencję fiskusa, który może nam zarzucić, że zaniżyliśmy należny podatek PCC. Co więcej najpewniej nie zrobi tego od razu, tylko po kilku latach, może wymierzyć karę i jeszcze naliczy odsetki.

Ktoś mógłby powiedzieć, że wcale nie trzeba zaniżać wartości nieruchomości, tylko można ułamkową część mieszkania dzieciom oddać w darowiźnie, a część sprzedać po cenie rynkowej. Wtedy jednak kręcić nosem może bank. I tak już bez dzielenia transakcji na dwie części banki mogą być niechętne finansowaniu transakcji pomiędzy najbliższą rodziną. Instytucje te głupie nie są i boją się transakcji pozornych mających znamiona wyłudzenia. Problemem może być więc zaciągnięcie samego długu, a bez długu nie ma co liczyć na dopłaty w ramach tzw. spłat rodzinnych. Zakładając jednak, że cała transakcja nie była pozorna i kredyt udałoby się uzyskać, to młodzi rodzice zgodnie z prawem mogliby wnioskować o nadpłatę posiadanego długu i zgodnie z prawem taka nadpłata by im się należała.

To wszystko ma jednak konsekwencje. Na przykład młodzi rodzice nie mogą pozbyć się kupionego mieszkania przez 5 lat. Jeśli to zrobią (np. zwrócą rodzicom), to będą musieli proporcjonalną część spłaty rodzinnej zwrócić. Takie kombinacje mogą mieć ponadto dalsze nieprzyjemne konsekwencje. Warto przecież pamiętać, że darowizny zalicza się na rzecz schedy spadkowej i uwzględnia się przy wyliczaniu zachowku.

MT: To może ratunkiem są małe domy modułowe, które można stawiać bez pozwolenia? Można znaleźć oferty, w których taka nieruchomość o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych kosztuje właśnie takie 140 000 zł. Trojaczki się rodzą, państwo spłaca kredyt, mamy domek za darmo?

BT: Tu uczuliłbym na fakt, że kredyty z gwarancją mogą być przeznaczone na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a nie na budynek rekreacji indywidualnej. Do tego musi to być zbieżne z zapisami planu miejscowego lub warunków zabudowy na działce, na której chcemy budować. Skoro już o działce mowa, to jeśli przyjąć, że działkę już mamy, to ona stanowi wkład własny przy zaciąganiu kredytu. Jeśli więc działka jest warta np. 50 tys. złotych, to mamy za duży wkład własny, aby zaciągać kredyt z gwarancją na budowę domku za 140 tysięcy.

MT: Czy to znaczy, że systemu nie da się oszukać?

BT: Och wręcz przeciwnie – każdy system da się choć trochę nagiąć lub nawet oszukać, ale nie zawsze gra jest warta świeczki ze względu na czyhające pułapki. Także w żadnym wypadku nie polecam nadmiernego kombinowania. Z punktu widzenia osób, które mogą skorzystać z gwarantowanego kredytu jest on już wystarczająco atrakcyjny. A jeśli jeszcze nabywcy załapią się na dopłaty, to taki kredyt można tylko polecić – o ile oczywiście zaciągamy go z głową, a nie ponad stan.

Jako ciekawostkę mogę jednak dodać anegdotę – kiedyś, wiele lat już temu, miałem przyjemność rozmawiać z ministrem odpowiedzialnym za tworzenie programów mieszkaniowych. Powiedział mi on wtedy, że dobry i szczelny program mieszkaniowy to taki, z którego maksymalnie 20 procent pieniędzy trafi do kieszeni osób, które z założenia nie powinny ich dostać. W przypadku gwarantowanych kredytów mieszkaniowych mam wrażenie, że program jest bardzo, ale to bardzo szczelny.

RadioZET.pl