Ile ryzykujemy kupując mieszkanie na kredyt?

Olga Papiernik
05.12.2017 12:33
Ile ryzykujemy kupując mieszkanie na kredyt?
fot. East News

HRE Think Tank opublikował dziś raport "Znaczenie instytucji wkładu własnego dla rynku nieruchomości. Rekomendacje dla Polski". Raport  koncentruje się na zagadnieniach związanych z finansowaniem zakupu nieruchomości, określa kierunki finansowania, pokazuje zagrożenia i odwołuje się do rozwiązań stosowanych w innych krajach.

"Autorzy raportu w rekomendacjach końcowych zwrócili uwagę, że zróżnicowanie ryzyka kredytowego wobec gospodarstw domowych biorących kredyt mieszkaniowy na różne cele (zakup pierwszego mieszkania, zakup mieszkania na cele inwestycyjne), należałoby uwzględnić przy zasadach konstrukcji wskaźnika LtV (wielkość kredytu do wartości nieruchomości). Niższe ryzyko kredytobiorców finansujących zakup pierwszego mieszkania powinno być odzwierciedlone w wyższym LtV dla takich kredytów (np. LtV o poziomie 100%). Ze względów ostrożnościowych można taką preferencję powiązać z limitem wielkości udzielanego kredytu (np. 350 000 zł). Takie rozwiązanie otworzyłoby rynek kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o niskim ryzyku kredytowym, nie stwarzając przy tym zwiększonych zagrożeń systemowych" - czytamy w komunikacie poświęconym raportowi.

Czym jest wskaźnik LtV?

LtV ukazuje stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, którą zamierzamy nabyć.

Jeżeli zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, a bank udzieli nam tego kredytu ze wskaźnikiem LtV 80%, oznaczałoby to, że koszty wkładu własnego jakie musimy ponieść wyniosą 20% tego kredytu. Przyjmując, że nasz kredyt wynosi 100 tys. zł., a wskaźnik LtV 80%, koszt wkładu własnego wyniesie 20 tys. zł. 

Niestety, jak mówią autorzy raportu wymagany obecnie 20-procentowy wkład własny dla zaciągnięcia kredytu na nieruchomość, jest barierą wykluczającą wielu nabywców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze mieszkanie.

Chcemy ten stan rzeczy zmienić. Odbędzie się to z korzyścią zarówno dla społeczeństwa, sektora nieruchomości oraz bankowego, jak i dla polskiej gospodarki. Wierzę, że merytoryczna dyskusja i nasze racjonalne argumenty trafią na podatny grunt.  - mówił prezes Heritage Real Estate (HRE) Michał Cebula.

Co ze skutecznością LtV w Polsce?

Przy ocenie skuteczności stosowania LtV w Polsce należy brać pod uwagę ryzyko wzrostu stóp procentowych, jako czynnika destabilizującego prawidłowe funkcjonowanie rynku nieruchomości i rynku kredytowego. W warunkach portfela kredytów mieszkaniowych opartych w kraju w 100% na zmiennej stopie procentowej można wprowadzić odmienne wielkości LtV przy różnym reżimie stóp procentowych. Niższe ryzyko związane z udzielaniem kredytów mieszkaniowych na stałą stopę procentową powinno być uwzględniane przy konstrukcji LtV. Takie kredyty należałoby objąć zwiększonym wskaźnikiem LtV np. w wysokości 10 pkt proc., wyższych niż obecnie stosowane standardowe limity LtV.

Autorzy rekomendują m.in. rozważenie zmniejszenia wkładu własnego przy niższym wskaźniku DTI, czyli udziału płatności związanych z obsługą kredytu, np. poprzez zwiększenie LtV do 100% przy obniżonym wskaźniku DTI (dług od dochodu).

"Ważnym elementem oceny kondycji rynku nieruchomości jest prowadzenie systematycznego monitoringu, zarówno sektora, jak też rynku kredytów mieszkaniowych z wykorzystaniem narzędzi wczesnego ostrzegania o pojawiających się ryzykach lub wskazujących na narastanie bańki cenowej na rynku nieruchomości. Jednym z rozwiązań mogłoby być ścisłe i elastyczne powiązanie zmiany poziomu wskaźnika wkładu własnego ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. W sytuacji bardzo dobrej koniunktury na rynku nieruchomości i gwałtownego wzrostu cen, automatyczne zaostrzenie wymogów w zakresie wkładu własnego mogłoby skutkować ograniczeniem presji cenowej na rynku nieruchomości. Z drugiej strony, w przypadku wejścia rynku w fazę spowolnienia, liberalizacja poziomu LtV skutkowałaby ożywieniem rynku mieszkaniowego" - wskazali autorzy.

Raport powstał z inicjatywy HRE Think Tank, w zarządzie którego zasiedli: prezes Fundacji Centrum Myśli Strategicznych Maciej Grabowski, prezes Heritage Real Estate (HRE) Michał Cebula oraz prezes Murapolu Michał Sapota.

Upubliczniając raport, chcemy rozpocząć ogólnopolską debatę na temat funkcjonowania szeroko pojętego rynku nieruchomości. Pierwszy nasz raport koncentruje się na zagadnieniu związanym z jedną z kluczowych kwestii, czyli wkładem własnym, potrzebnym do zaciągnięcia kredytu na mieszkanie. Pokazujemy zjawisko w różnych ujęciach – bankowym, regulacyjnym, socjalnym. Odwołujemy się też do innych rynków. Żaden z pokazanych modeli nie jest idealny. Musimy wypracować zatem własny wzorzec, pasujący do polskich realiów i polskiego inwestora, uszyty niejako na miarę. - powiedział Cebula, cytowany w komunikacie.

Grabowski zwrócił uwagę, że sam rynek finansowy nie wypracuje odpowiednich na długi okres standardów - pokazały to kredyty frankowe czy brak kredytów mieszkaniowych na stałą stopę procentową obecnie.

- Regulator krajowy czy europejski może stosować zbyt zachowawcze i nieelastyczne podejście wykluczając część klientów z rynku. W naszej sytuacji, gdy zaufanie Polaków do rynków finansowych jest niskie, wymuszone ograniczenie przyszłej konsumpcji przez spłatę kredytu mieszkaniowego jest budowaniem naszego majątku na przyszłość. Nasze wynagrodzenia będą się zbliżać do europejskich. Powinniśmy również myśleć o budowaniu majątku Polaków, bo pozostaje on wielokrotnie niższy niż naszych zachodnich sąsiadów. - podkreślił Grabowski.

Według Sapoty, brakuje analiz, które w sposób obiektywny i wielopłaszczyznowy podejmują temat obecnej sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym oraz zauważalnych na nim tendencji. Liczy on, że niszę tę zagospodaruje powołany think tank.

ISBnews/OP